20 januari 2025
Verificaties vormen een essentieel onderdeel bij de aankoop van een huis in Italië. Er kunnen veranderingen aan het huis zijn aangebracht in de loop van de jaren. De vraag is altijd of deze aanpassingen op de juiste wijze aangevraagd cq vergund zijn of achteraf ‘gesaneerd’ zijn. Vaak is dat niet het geval. In zo een geval zullen we van de verkoper verlangen dat hij de afwijkingen voor zijn rekening en inspanning administratief laat saneren gesteld dat dat mogelijk is. En dat uiteraard op zijn kosten. Uiteindelijk heeft de verkoper in de proposta beloofd dat alles `a regola e norma` is.
Soms zijn er echter ook problemen met het eigenaarschap. Het appartement bevindt zich aan het Como meer. In het appartementen complex wat uit 6 appartementen bestaat zijn de eigenaren van de appartementen allemaal familie van elkaar. Zij zijn allen door vererving ooit eigenaar geworden. Een noodzaak om je heel druk te maken over de eigendomsrechten was er voorheen nog niet. Dat veranderde toen onze klant -als `vreemde eend in de bijt`- één van de 6 appartementen in het complex ging kopen. De grond rondom het gebouw die onder andere toegang gaf tot de garageboxen en voordeur betrof een onverdeeld eigendom. De appartementen stonden op naam van de huidige bewoners. De onverdeelde grond stond echter nog steeds op naam van hun ouders. In totaal 11. Waarvan 1 overleden en 10 nog in leven. De enige reeds overleden eigenaar bleek nog steeds de eigenaar van de onverdeelde grond van `ons` appartement zijn. Bij het overlijden destijds hebben de kinderen (verkopers) het eigendom van het appartement zelf wel op hen laten overgaan middels een verklaring van erfrecht maar het aandeel in de omliggende onverdeelde grond was niet meegenomen in deze verklaring. Dat betekent dat de overleden erflater volgens het kadaster nog steeds eigenaar is en de verkoper geen eigenaar is van het onverdeelde aandeel. En als je geen eigenaar bent kan je ook niet leveren. Om te zorgen dat de verkoper wel kon leveren was het nodig om een integrazione op de denuncia di successione te gaan laten vastleggen bij de notaris. Uiteraard leverde dit weer enkele maanden vertraging op. Inmiddels is de dichiarazione di successione sostitutiva geregeld, de visure catastali zijn gereed en er kan nu geleverd worden door de verkoper. Het blijft verwonderlijk dat Italiaanse verkopers hun zaakjes maar zelden vooraf geregeld hebben zodat een leveringsakte zonder obstakels getekend kan worden.